La politique de logement revient en force dans le débat public. Les habitations inoccupées sont légion (près de 10 % du parc total). Il serait utile de pouvoir les utiliser dans la crise du logement. Nos sénateurs s’y sont intéressés dans l’espoir de revitaliser le cœur des villes moyennes…

En 2017, l’Insee a dénombré 3 millions de logements inoccupés (contre 2 millions en 2007). Moins de la moitié de cette seule augmentation permettrait de résoudre aisément l’absence de logements personnels pour les 900 000 personnes qui en sont privées (dont 150 000 sans abris). La question est de savoir comment utiliser cette réserve et offrir un logement aux plus démunis.

Préserver les centres-villes

Il s’agit d’un problème à la fois politique, économique et régional. En effet, c’est le cœur des villes moyennes qui est trop souvent délaissé de ses habitants au profit des zones commerciales et pavillonnaires se développant en lisières. Cela, au détriment des zones rurales et en augmentant les difficultés de transport urbain. C’est même parfois la construction de nouveaux logements qui a contribué à vider une partie de ce parc existant, les habitants préférant s’installer dans des immeubles avec parking construits à la périphérie. Mais, peut-on réellement mobiliser ces logements vacants à la fois pour repeupler les centres-villes et lutter contre le mal logement ?

228 000 logements disponibles

Suivant un rapport de l’Inspection générale des finances, 228 000 logements situés dans une zone où le marché est tendu et qui sont inoccupés depuis plus de 2 ans seraient en mesure de pouvoir remédier au manque d’habitations. Ce rapport précise que : « Le besoin de réaliser des travaux de réhabilitation et le décalage entre les prix proposés et la réalité du marché de l’habitat sont les principales causes de la vacance en zone tendue ». Et c’est cette nécessité de rénover des biens anciens, souvent vétustes, afin de redynamiser les centres-villes et les rendre plus attractifs qui a incité nos sénateurs à proposer une loi le 25 janvier 2018 permettant de lever certains obstacles à leur occupation.

Bail à réhabilitation et bail viager

L’objectif de cette loi est de favoriser les possibilités de cession d’un bien qui demande à être restaurer pour être de nouveau habité. Elle instituerait un « bail à réhabilitation avec option d’achat » permettant à des personnes de s’installer dans un logement ancien nécessitant une réhabilitation qui, en contrepartie d’un loyer, s’engageraient à réaliser des travaux de remise en état. Le preneur pourrait, de plus, en acquérir la propriété en activant une option à l’expiration de la durée du bail. Ce projet comporte une deuxième disposition avec la création d’un « bail viager » qui diffère du viager traditionnel par la faculté offerte au preneur de résilier son acquisition en cours de bail, avec un remboursement partiel du bouquet qu’il a versé au propriétaire. Le preneur aurait ainsi la faculté de le rendre et quitter les lieux en récupérant une partie de son apport. Et ce viager protègerait aussi le propriétaire des loyers impayés.

Investisseurs institutionnels

Mais si ces mesures projetées se traduisent par une loi, en dépit des baisses de prix qu’elles engendreront, il n’est pas sûr qu’elles aient une influence déterminante dans la lutte contre la crise du logement. En effet, elles supposent que les preneurs aient suffisamment de moyens financiers, soit pour restaurer un logement vétuste, soit pour s’en porter acquéreur en versant un « bouquet ». Or, c’est rarement le cas de la population qui a besoin d’être logée. Pour autant, si la création d’un bail viager pouvait permettre aux détenteurs de ces logements inoccupés, de céder momentanément leur bien à des investisseurs institutionnels qui, après restauration, en assureraient la location, la conservation de ce patrimoine s’en trouverait assurée.

Bernard Thion