Finie la croissance sans risque, l’inflation pointe son nez. Faut-il redouter pour autant quelque péril en immobilier ? Dans la mesure où les temps de réaction du marché sont assez longs, rien à craindre pour le moment. Mais si la tendance inflationniste persiste, peu de chance que le marché échappe à une crise réelle.
Le boom du prix des métaux – il a presque triplé en trois ans – tout comme celui des matières premières, et l’appétit insatiable des pays d’Asie laissent craindre une reprise de l’inflation. C’est du moins l’analyse faite par de nombreux économistes et patrons des banques centrales. Pourtant, ces quinze dernières années nous ont fait quelque peu oublier quelles étaient les conséquences de l’inflation. Elle a notamment pour effet de diminuer la valeur des patrimoines et d’améliorer les revenus de l’activité, elle favorise les actifs par rapport aux retraités, les salariés par rapport aux rentiers. Mais, quand on parle du patrimoine, il s’agit pour plus de la moitié des Français du patrimoine immobilier. Conséquences de l’inflation sur le marché immobilier La stabilité du marché immobilier est le résultat de l’équilibre entre une offre et une demande de logements qui fluctuent principalement avec l’évolution des revenus, des taux et de la construction de logements neufs.
La reprise de l’inflation aura inéluctablement deux conséquences :
• Augmenter le taux des emprunts à long terme, mais aussi celui des rendements locatifs ;
• Faire monter les coûts de la construction.
Ces facteurs sont valables en France et dans les pays voisins. Il faut donc s’inquiéter de la remontée rapide des taux d’emprunts à long terme sur la zone Euro, passés en mai de 4,20 % à 4,62 %. Une telle hausse a pour conséquence de rendre moins intéressants les rendements locatifs, d’inciter les propriétaires à se défaire de leurs biens au profit d’obligations garanties par l’État, mais aussi de faire baisser les prix. En effet, lorsqu’un revenu locatif de 1 000 € par mois (soit 12 000 € par an) permet d’obtenir un rendement de 4%, cela signifie que l’immeuble vaut 300 000 €. Si ce rendement doit passer à 5 % pour égaler le taux des obligations, sauf à pouvoir modifier le loyer, il ne vaudra plus que 240 000 €. Poussés par ce mouvement, les promoteurs seront également condamnés à baisser leurs prix de vente. Comme, parallèlement, l’inflation les contraindra à payer plus chers leurs approvisionnements en matériaux, plutôt que de travailler à perte, ils réduiront leurs mises en chantier dans l’attente de jours meilleurs. Ainsi naîtra une nouvelle crise du logement. Heureusement, le marché immobilier réagit avec retard à tout événement économique majeur. Si l’inflation latente n’est pas maîtrisée par nos gouvernants, tâche qui devient d’autant plus ardue qu’elle est liée à la mondialisation, il faudra de longs mois avant que les effets de cette tendance inflationniste soient ressentis dans les transactions.
Évolution prévisionnelle de l’activité
Un regain d’activité était espéré avec la fin de la campagne présidentielle. Pourtant, les services négociations n’ont constaté que lourdeur, voire détérioration de l’activité en mai ou juin, voire durant les deux mois. Ainsi à Grenoble, au service négociation de Me Leclercq, on a constaté : « Mois de mai productif, activité quasi nulle depuis début juin. Quasiment aucun appel reçu semaine du 11 au 15. Les vendeurs de biens commencent réellement à s’inquiéter, moi aussi ! ». De manière plus générale, comme le résume Me Devos dans le Nord, la tendance est à « l’augmentation à la fois du nombre de biens à vendre et des délais de transaction ». Pour les mois de juillet et août, les espoirs d’amélioration sont sensibles, ce qui devrait maintenir, malgré les congés, l’activité des études à un niveau équivalent à celui des deux mois passés.
Évolution des prix
Dans le logement, malgré le ralentissement des transactions, seulement 25 % des études (contre 37 % il y a quelques mois) constatent une baisse des prix. Il en résulte que, pour cet été, les prévisions demeurent au même niveau que précédemment. Au service négociation de Me Fayard, au Mans, on pense néanmoins que la baisse des prix devrait s’intensifier car il y a : « Augmentation significative du nombre des biens à vendre. On observe maintenant des vendeurs peu nombreux certes, qui baissent d’eux-mêmes leur prix de mise en vente. Mais cela ne suffit pas encore, les acheteurs semblant toujours en léthargie : suite après les législatives ! ». Au niveau des commerces, l’ambiance n’est pas meilleure. En revanche, du côté des terrains, c’est toujours l’optimisme. 53 % de nos correspondants ont constaté que les prix étaient toujours à la hausse, 40 % qu’ils demeuraient stables et seulement 7 % qu’ils commençaient à baisser.
Le conseil des notaires
Serait-ce un effet des présidentielles ? Il semble bien qu’une proportion non négligeable de nos correspondants voit l’avenir avec plus d’optimisme. Ainsi 38 % (contre 20 % en avril) conseillent l’achat d’un logement préalablement à une revente. Néanmoins, la position inverse domine largement, ce qui paraît plus raisonnable lorsque l’avenir apparaît incertain. C’est probablement à cause de cette incertitude que le nombre de conseils d’attente atteint 16 %, niveau rarement dépassé antérieurement. Les conseils prodigués sur les terrains sont beaucoup plus homogènes. Compte tenu d’une offre quelque peu déficiente, 72 % de nos correspondants suggèrent de ne pas laisser passer une offre de terrain lorsqu’elle se présente.
Évolution de l’environnement économique
Le nouveau gouvernement s’est engagé à encourager l’achat de logement en offrant un crédit d’impôt correspondant aux intérêts de l’emprunt souscrit. Cette mesure qui s’applique aux acquisitions de résidences principales devrait permettre de relancer quelque peu les ventes de logements neufs alors qu’elles se sont considérablement réduites depuis le début de l’année. Pendant ce temps-là, la bourse joue de nouveau au yoyo et le CAC 40 oscille entre 5 800 et 6 100, les investisseurs étant écartelés entre des craintes inflationnistes et les indicateurs de croissance dont la progression apparaît rassurante.
NDLR : cet article a été achevé le 25 juin 2007.