Le mot « tendance » a plusieurs synonymes : inclination, penchant, prédisposition, propension… Le plus communément utilisé pour les marchés est « orientation ». Mais faut-il encore que cette « orientation » indique la bonne direction !
Traditionnellement, la tendance d’un marché se détermine à partir des données existantes dont on estime le prolongement dans le temps. Cette méthodologie est affinée par l’étude des caractéristiques qui vont avoir une incidence sur l’offre et la demande du bien. Si l’on considère que les prix varient inversement au taux d’intérêts, une diminution de ces taux permettra de conclure à une tendance haussière et inversement. Mais, généralement, les prix sont le résultat d’une composition entre plusieurs caractéristiques des biens. C’est ainsi que les revenus ayant aussi une incidence importante sur les prix immobiliers, il devient plus difficile de définir une tendance si l’évolution des taux d’intérêts et des revenus déterminent des orientations inverses. D’où quelques querelles parmi les experts.
La « Tendance du Marché Immonot » (TMI) : un « vrai » consensus !
Pour Notariat Services, l’idée était de trouver un outil pouvant aider les notaires à conseiller leurs clients dans la décision d’acheter ou de vendre de l’immobilier. La TMI (Tendance du marché immonot) repose sur trois principes fondamentaux :
- mis à part Nostradamus, personne n’est jamais parvenu à prévoir l’avenir. En revanche, les décideurs ayant un caractère moutonnier, la connaissance de leurs anticipations est un outil important pour déterminer une orientation.
- les marchés montent quand il y a plus d’acheteurs que de vendeurs et descendent dans le cas inverse. Plutôt que d’essayer de connaître le nombre des uns et des autres, il est plus facile de connaître l’avis de leurs conseillers.
- sur le marché immobilier, les notaires négociateurs qui interviennent au moment de la négociation et de la conclusion sont les mieux placés pour « sentir » l’évolution du marché.
C’est donc le concept de « consensus de marché » qui a été retenu. Développé au début des années 80 par les agents de change agissant sur les marchés financiers, il consiste à interroger régulièrement les grands cabinets d’analyse sur leur opinion quant à l’évolution des principaux éléments de ce marché.
Comment « fonctionne » la TMI ?
Ce « consensus » sur l’évolution du marché immobilier est réalisé à partir d’enquêtes bimestrielles adressées à des études notariales. Elles concernent à la fois les prix et les volumes des transactions. Les réponses sont spontanées. Elles sont proposées sous le triple mode : supérieur, égal ou inférieur. Le résultat, comme celui de la plupart des enquêtes de conjoncture, est donné sous forme d’un solde d’opinions. Un solde d’opinions est égal à l’écart entre les avis prévoyant une hausse et ceux prévoyant une baisse.
La tendance qui en découle, s’appuie tout à la fois sur des compromis et des contrats passés auprès d’une centaine de notaires de province pratiquant la négociation. Ils sont implantés sur 80 % du territoire.
En décembre 2015, le total des biens qu’ils avaient à la vente avoisinait 10.000, la part des maisons s’élevant à 70 %, proportion légèrement supérieure à l’ensemble des transactions réalisées en province (sur 800.000 transactions annuelles dans l’ancien, 620.000 sont réalisées hors de la région Ile de France, 65 % portant sur des maisons et 35 % sur des appartements.).
C’est ainsi que depuis 1989, date du lancement de la TMI, cet indicateur innovant a pu anticiper la plupart des retournements du marché.
Bernard Thion