En ce début d’été et de coupe européenne, le résultat des enquêtes faites auprès des notaires montre que le marché immobilier demeure très porteur. Cependant, les réponses concernant les prévisions sur les volumes et les prix des logements sont en retrait par rapport à cette appréciation globale. Cette apparente contradiction est sans doute le fruit d’un décalage entre le nombre des actes enregistrés dans les études et celui, sensiblement plus faible, des actes ayant fait l’objet d’une négociation, résultat d’un jeu ” trop perso ” !

 

Suivant une récente enquête logement de l’Insee, 33% des transactions se réalisent par relations personnelles et 12% par petites annonces, directement entre particuliers, donc sans l’appui d’un conseil en immobilier. Profitant d’un courant favorable, les particuliers jouent donc trop ” perso “, comme disent nos amis footballeurs. En évitant les intermédiaires, ils se privent aussi de conseils particulièrement utiles et nécessaires. Parfois, les négociateurs ” se la jouent tout aussi perso “, notamment lorsqu’ils ne peuvent bénéficier des services d’un groupement. Car si l’offre existe en permanence, il faut maintenant mettre en oeuvre des techniques de collecte et de diffusion beaucoup plus affinées pour en profiter, ce qui nécessite un jeu d’équipe. Saluons à ce propos l’initiative des notaires girondins qui n’ont pas hésité à regrouper une quarantaine de leurs collaborateurs pour leur faire suivre en commun un stage de spécialisation à la négociation immobilière.

 

L’activité

À l’approche de l’été, les notaires sont un peu plus nombreux (41%) à craindre une réduction d’activité dans les prochains mois, ce qui est logique. Notons cependant que l’an passé, ce même pessimisme à l’approche des vacances n’a pas donné lieu à un fléchissement immédiat de l’activité et qu’il a fallu attendre l’automne pour le constater réellement. Au Mans, en l’étude de Me Jean-Luc FAYARD, les avis sont d’ailleurs très nuancés. On y constate, en effet, ” beaucoup moins de volume de transactions sur avril-mai, un frémissement début juin. Beaucoup moins d’appels téléphoniques suite aux publicités. Les acheteurs se déploient dès lors que le prix est correct et restent impassibles dans le cas de prix surcotés “. L’activité est donc en partie subordonnée aux trésors de persuasion que doivent déployer les notaires pour faire aboutir les négociations…

 

Les prix

Mis à part les terrains, nos correspondants sont, chaque mois, moins nombreux à miser sur la poursuite de la hausse des prix. Ainsi, pour le logement, 64% d’entre eux avaient constaté une hausse en février. Ils n’étaient plus que 57% en mai et 47% en juin à faire un tel constat. Pour l’immobilier commercial, si 38% d’entre eux ont encore enregistré une hausse, 17% confirment une tendance baissière. Les prévisions pour cet été sont plutôt orientées vers une stabilisation du prix des logements et une légère diminution de celui de l’immobilier commercial. Seuls les prix des terrains conserveraient encore leur tendance haussière. Une explication complémentaire sur le niveau actuel des prix tient peut-être en partie à l’amélioration sensible, année après année, de l’état du parc immobilier. Outre les travaux réalisés par les professionnels, plus ou moins subventionnés, le bricolage dans les appartements et les maisons est presque devenu un ” sport national ” dont on ne peut mésestimer l’impact sur les prix de vente. En effet, 10% à 15% des dépenses des Français sont consacrées à l’amélioration de l’habitat… A ce propos, une étude portant sur 2.000 échoppes bordelaises – maisons de 50 à 150 m2 – a révélé qu’en moyenne, l’augmentation de prix entre l’achat et la revente d’une maison est de l’ordre de 50% quand le délai est de 2 ans et de 100% lorsqu’il est d’une douzaine d’années. Cela signifie que la plus-value très rapide réalisée par les revendeurs dans le premier cas est probablement imputable pour une part importante aux travaux de réfection réalisés juste après l’achat, amélioration dont la valorisation a tendance à se dissoudre avec les années, un doublement en 12 ans ne correspondant qu’à une croissance annuelle de 6%.

 

Le Conseil des notaires

Devant les incertitudes sur les taux et un chômage toujours vivace, les notaires tendent à privilégier la vente à l’achat. Ils semblent de moins en moins convaincus que les bonnes dispositions du marché vont se prolonger indéfiniment. En cela ils sont assez cohérents avec l’opinion des ménages dont l’indicateur Insee marque un repli en mai, notamment sur l’opportunité d’acheter. En revanche, pour les terrains, une large moitié de notaires conseillent toujours l’achat…

 

Environnement économique

L’événement important est l’accord historique du 18 juin sur la Constitution européenne. Cela signifie que tous les pays européens sont tombés d’accord sur les principes fondamentaux et les règles de fonctionnement de l’Union Européenne à 25. Bien évidemment, cela ne va pas avoir beaucoup d’influence sur l’évolution du marché immobilier, si ce n’est que cette nouvelle nous rassure tout autant que les investisseurs sur l’avenir de l’Europe. Les points d’inquiétude demeurent : d’une part, le prix du pétrole qui, s’il a cessé de flamber, reste élevé et instable et, d’autre part, la hausse des taux d’intérêts consécutive à un niveau d’inflation plus élevé. Il semblerait que, sur ce dernier point, les inquiétudes soient momentanément apaisées, les derniers chiffres publiés sur les prix à la consommation faisant état d’une faible progression tant en France qu’aux Etats-Unis. Dans ces conditions et suivant de nombreux analystes, les Bourses européennes devraient renouer avec la hausse, bénéficiant de surcroît d’un raffermissement du Dollar.