Nous voilà dans la troisième phase de la chute de l’immobilier (1). Le scénario est le même qu’en 1992 : allongement des délais de vente, chute importante des programmes neufs et propagation progressive à l’ancien. Il existe toutefois une différence de taille : l’immobilier est corrélé à la grave crise financière qui secoue la planète et qu’on appelle pudiquement « crise des subprimes »…
Il y a une vingtaine d’années, le banquier qui se finançait sur le marché monétaire avait pour mission essentielle de prêter l’argent à des personnes notoirement solvables de manière à éviter la faillite. Celle-ci était la sanction suprême. Il avait une éthique : il s’interdisait de faire concurrence à ses clients et d’exercer leurs activités. Progressivement, son activité a évolué. Il a alors pensé que son enrichissement serait « plus rapide » s’il exerçait les activités rentables de ses clients. Il est devenu assureur, promoteur, agent immobilier, spéculateur sur les monnaies ou matières premières, etc. Cet éparpillement s’est produit à une époque où la politique monétaire de la FED était très laxiste : les taux de base bancaire étaient tombés à 1 %. Bref, le banquier traditionnel est devenu distributeur de crédits, la finalité suprême étant de faire du « business ». Ces prêts à des personnes insolvables se sont faits via des spécialistes de l’ingénierie financière qui ont utilisé des techniques financières plus complexes (produits dérivés, produits structurés à effet de levier), sans omettre de contourner les règles existantes (autrefois ratio Cook et, plus récemment, Bale I et Bale II). Le résultat a été parfaitement atteint puisque toute la planète a été contaminée. Personne n’est capable d’évaluer la profondeur des dégâts…
Marchés européens
La crise financière et la crise de l’immobilier ne sont que les mêmes faces du même échafaudage. Et le marché américain ayant le rôle de marché directeur, l’onde de choc a gagné les marchés européens. La Grande-Bretagne et l’Espagne sont les plus touchées. Le scandale de la banque « Northern Rock » a démontré que le marché immobilier anglais était déconnecté de la réalité. Après avoir hésité avec la faillite, le gouvernement a décidé de nationaliser les pertes. En Grande-Bretagne, les spécialistes du « mortgage transmissible » peuvent prêter jusqu’à 120 % du gage ; ils rechargent les prêts lorsque le gage est sensé avoir augmenté. En résumé, on « charge la mule » au maximum jusqu’au moment où elle ne peut plus avancer. Il en résulte une baisse des transactions de plus du tiers et une baisse des prix d’environ 15 %. Ce n’est qu’un début et la panique est à son comble dans la City. Pour ceux qui se souviennent, on nous repasse le film des « docks de Londres » d’où était partie la crise de 1992. Nous subissons le « crash landing ». Ceux qui ont vendu au moment où la bulle immobilière était au maximum ont pu replacer leurs liquidités en compte à terme, à des taux avoisinant les 5 %. Ils pourront revenir sur le marché immobilier lorsque celui-ci aura retrouvé son équilibre, mais seulement après la baisse. Pour le moment, ce n’est pas le cas. Après avoir connu une hausse sans raison pendant 10 ans, le marché immobilier a vocation à baisser pour les mêmes raisons. La hausse entraîne la hausse et la baisse génère la baisse, c’est une simple loi de la nature.
Effet de boucle
La crise immobilière aux USA (dite « crise des subprimes ») a engendré une crise financière planétaire, laquelle a entraîné une crise économique qui a conduit à une chute de l’immobilier. La boucle est bouclée. Notre seule incompréhension vient de la presse financière. Aidée par de nouveaux professionnels de l’immobilier, divers experts et stratégistes de tous ordres habitués à travailler sur du concept (donc du virtuel), elle a prédit, il y a à peine quelques mois, un « atterrissage en douceur » dans un monde qui semble devenir un peu brutal, d’autant que « le bonheur n’est plus dans le prêt » ! Espérons que le rééquilibrage de l’immobilier permettra de donner du pouvoir d’achat aux nouveaux acheteurs et de diminuer le nombre des abonnés à l’ISF…