Gendarmes et voleurs

Rappelons brièvement les faits : Bernard Madoff, ancien président de la deuxième bourse américaine, le Nasdaq, a pendant plus de 10 ans réussi à abuser, d’abord des investisseurs très fortunés, puis des banques et associations renommées, à partir d’un système connu sous le nom de cavalerie. Les fonds qui lui étaient confiés en dernier, au lieu d’être investis dans des opérations très rentables, lui permettaient d’accorder des intérêts particulièrement généreux aux fonds récoltés précédemment. Cela, en dépit des obligations imposées en matière de transparence et de publicité pour ce type d’activité. Et la SEC (Securities Exchange Comittees), l’autorité de surveillance des marchés financiers américains, surnommée le « gendarme de Wall Street » en dépit d’alertes répétées et de plusieurs contrôles, n’y a vu que du feu. Il semble même que les personnes chargées d’auditer les comptes de la société incriminée aient appartenu à la famille Madoff, en violation des règles les plus élémentaires de l’expertise. Le montant des pertes dans cette « arnaque financière », s’élèverait à 50 milliards de dollars. La crise financière ayant poussé les imprudents investisseurs à demander le remboursement des fonds qu’ils avaient placés dans cette entreprise, a entraîné la découverte et la faillite du système. Si l’on peut déplorer que certaines associations caritatives ayant fait confiance à cet escroc soient obligées de fermer leurs portes, les pertes subies par la famille Betancourt et quelques autres fortunés ou encore par les banques suisses – dont le préjudice dépasserait le milliard de dollars -, ne susciteront que peu de compassion.

 

Par contre, l’inefficacité de la SEC apparaît quelque peu révoltante. Lorsque les gendarmes, par négligence ou aveuglement, aident les voleurs à prospérer, ils deviennent par ce fait les premiers responsables des délits commis. Si, en 1992, à la suite des premiers soupçons de fraude, cette autorité respectée avait émis les réserves qui s’imposaient, il est probable que notre financier particulièrement madré, n’aurait jamais pu développer sa sulfureuse activité.

 

Ceci étant, lorsque nos gouvernants au lieu d’augmenter les impôts font de nouveaux emprunts pour soutenir l’activité nationale, ils obéissent à une logique comparable. Car, cet apport d’argent frais se traduit par une augmentation de la dette et du montant des intérêts à payer. Tant qu’il y a des prêteurs extérieurs, pas de problème. Mais si cette source qui nous permet de vivre au-dessus de nos moyens vient à s’assécher, notamment par manque de confiance ou par suite de conflits internationaux, on peut redouter le pire. En revanche, c’est un facteur qui devrait favoriser le marché immobilier puisque les investissements y sont visibles de tous et par ce fait, plus difficilement sujets à escroquerie.

 

Tendance concernant l’activité

N.B. Première éclaircie depuis le printemps 2008. La courbe « observé » se redresse légèrement, signifiant que par rapport aux estimations précédentes, un nombre plus important de négociateurs a perçu une amélioration d’activité. Du coup, les prévisions pour le début d’année deviennent légèrement plus optimistes.

 

Globalement, l’activité se ressent dans les études du peu de compromis signés cet automne. Au niveau des services “négociation”, on enregistre de-ci delà un soupçon d’amélioration. « On constate un léger regain d’activité sur le mois de novembre et décembre, grâce notamment aux acquisitions à titre d’investissement. Sans doute dû à une défiance vis-à-vis du système financier et à l’opportunité de négocier les prix à des niveaux plus abordables » précise-t-on à l’étude de Me Vandenbroucke à Steenvoorde dans le Nord. Au Mans, Me Fayard confirme cette impression et observe que « Le marché est moyen, mais l’activité régulière. Beaucoup d’hésitations pour l’acquisition ».

 

Tendance concernant les prix

N.B. Alors qu’elle n’avait cessé de décliner depuis février 2008, la tendance sur les prix immobiliers se redresse très légèrement fin décembre pour les terrains et les logements.

 

Quel que soit le type d’immobilier concerné, notre panel est globalement pessimiste quant à l’évolution des prix pour les deux mois à venir. Il est vrai que la crise est là et que les médias dispensent à profusion des nouvelles alarmistes. Cependant, dans certaines régions, il semble que l’on trouve des solutions pour un ajustement des prix. Ainsi, à Figeac dans le Lot, on observe que : « Les biens dont les vendeurs sont très conscients des problèmes de la crise actuelle, se négocient ; nous avons des clients acquéreurs qui font des offres. De plus en plus de clients vendeurs sont prêts à faire les banquiers (vente à terme) ». Dans le Maine et Loire, Me Dequidt nous dit : « Nous avons tellement baissé que nous n’imaginons pas baisser davantage ».

 

Le conseil des notaires

Nous avons demandé à notre panel de notaires s’ils conseilleraient à un client acheteur disposant d’un bien à revendre d’acheter ou de vendre en premier, ou encore d’attendre. Les réponses demeurent ambiguës et se répartissent de manière assez équilibrée entre ces trois possibilités. Lorsque les prix sont à la baisse, mieux vaut vendre en premier et éviter le recours à un prêt relais. On risque ainsi de faire une meilleure affaire à l’achat comme à la vente. Mais, sur les trois propositions, cette réponse de bon sens n’est adoptée que par une faible majorité. Car, vendre en premier, c’est devoir s’aligner sur les prix demandés par les acheteurs et donc admettre de faire un sacrifice… C’est une solution particulièrement difficile à faire accepter par un client, la plupart des informations diffusées par les médias et les organisations professionnelles ayant longtemps prôné l’augmentation des prix (ou un atterrissage en douceur) et ne faisant état, le plus souvent que de très faibles baisses des prix. En revanche, il est beaucoup plus aisé de conseiller d’abord l’achat qui permet de profiter immédiatement des opportunités d’un marché baissier, quitte à faire oublier qu’il faudra revendre plus tard avec un sacrifice plus important sur le prix. Comme celui d’attendre, c’est donc un conseil très contre productif qui ne se justifie que lorsque l’on est persuadé que la baisse touche à sa fin. Devant ce dilemme, on ne peut que relever l’humour de Me Cuille dans le Gard qui nous répond « qu’il conseille à ses clients de voir Mme Irma » !

 

Évolution de l’environnement économique

Les mesures prises pour limiter les effets de la crise se traduisent par une forte augmentation des déficits publics, des taux d’intérêts très bas et d’importantes injections monétaires. Tous ces éléments ont aussi vocation à favoriser l’inflation. Les prix pourraient donc avoir tendance à s’emballer dès que la récession mondiale aura atteint son point culminant. Ce qui expliquerait suivant Le Monde du 5 janvier 2009 que « La ruée vers l’or est imminente ». En attendant, l’Insee observe que le moral des ménages rechute en décembre, tandis que la crainte d’une diminution du niveau de vie comme celui de l’emploi, s’amplifie.

 

NDLR : cette analyse a été rédigée le 6 janvier 2009.