La diffusion des indices de prix immobiliers présente un enjeu considérable sur le plan médiatique. Le premier à donner une nouvelle information sur les prix bénéficie d’un retour immédiat en terme de notoriété. Deux organisations s’affrontent sur ce terrain : la Fnaim et les notaires.

 

En septembre dernier, les Sénateurs se sont inquiétés de lacunes dans la mesure des prix immobiliers. Ils ont notamment relevé que les 2 fichiers exploités, celui de la Fnaim et celui des notaires, étaient incomplets. Sur les 800 000 transactions réalisées chaque année, 140 000 étaient enregistrées dans le premier et 520 000 dans le second. Or, en 2005, l’indice Notaires-Insee a fait état d’une augmentation des prix de 15 % contre seulement 10 % pour celui de la Fnaim.

 

Collecte et traitement des données

Les notaires collectent les données à partir de l’acte de vente qui intervient en moyenne 100 jours après la promesse de vente. Ils en publient les résultats 3 mois plus tard. La Fnaim relève directement les données de cette promesse et en publie les résultats les premiers jours du mois suivant. Les indices publiés au même moment par ces deux institutions portent donc sur des transactions dont la date est décalée de plus de 6 mois. En outre, le traitement statistique utilisé repose sur le calcul de la moyenne des prix pour les agents immobiliers et sur l’application de la méthode hédoniste pour les notaires. Celle-ci a pour avantage d’éliminer les erreurs provenant, notamment, des remises à neuf. Si l’indice publié par les notaires s’avère ainsi beaucoup plus fiable, celui de la Fnaim apparaît plus réactif. Mais il est peu probable que le vœu des sénateurs de faire travailler ensemble ces deux organisations pour mettre en place un indice indiscuté, soit un jour réalisé.

 

La Déclaration d’Intention d’Aliéner

Les notaires peuvent produire seuls et rapidement un indice à la fois réactif et performant. Au moment de la promesse de vente, ils rédigent une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Le prix consigné, rapproché de celui de la précédente vente, permet, par la méthode dite “des ventes répétées”, de construire immédiatement un indice plus précis que celui de la Fnaim. Il offre, en outre, la possibilité d’un réajustement trimestriel avec l’actuel indice Insee-Notaires, tout en évitant la création d’un nouveau document de collecte. Les notaires auraient ainsi l’occasion d’être “les premiers qui disent la vérité”. À défaut, notre « tendance immonot » fait figure d’indicateur avancé puisqu’elle retranscrit les opinions d’un panel de notaires sur les promesses de ventes qui seront conclues dans 2 mois.

 

Évolution de l’activité (Graph. 1)

Les prévisions d’activité faites par nos correspondants au retour des vacances, se sont avérées pessimistes. Me Vandenbroucke, dans le Nord, a constaté “un marché assez actif malgré les exigences de plus en plus fortes, des acquéreurs beaucoup plus sélectifs. Il en résulte un allongement des délais de vente et un nombre croissant de biens en fichier”. Du coup, les prévisions à court terme s’améliorent, 16 % de notre panel (contre 3 % fin août) prévoyant maintenant une reprise sensible de leur activité.

 

Évolution des prix

Pour la première fois depuis 1998, la majorité de notre panel (52 %) a constaté des baisses de prix. Heureusement, les prévisions pour les 2 mois à venir ne présentent pas de détérioration par rapport aux précédentes, déjà très pessimistes. Cette situation est bien résumée par Me Fayard : “L’activité de négociation a été dynamique sur les mois de septembre et d’octobre, cela permet de rattraper le retard pris suite aux élections et à leurs incertitudes. Les prix sont fortement négociés à la baisse et cela permet d’assainir le marché et d’y voir plus clair”. L’immobilier commercial connaît un regain d’intérêt, tandis que les prix des terrains se stabilisent.

 

Le conseil des notaires

Pour les logements, les avis apparaissent moins tranchés que lors de la précédente enquête. Bien que la vente avant le rachat d’un bien soit toujours plébiscitée dans 68 % des cas (contre 83 % il y a deux mois), les hésitants passent de 3 % à 13 %, conseillant l’attente. Malheureusement, les fins d’année sont rarement favorables à l’immobilier. On retrouve ces mêmes dispositions au niveau des terrains, mais de manière inversée. Les conseils à l’achat passent de 57 % à 63 %, témoignant toujours d’une pression assez forte sur les prix, qui semble même s’amplifier lorsque le pessimisme sur celui des logements s’atténue.

 

NDLR : Cette enquête porte sur les mois de septembre/octobre.