Dans les salles de jeu, cette expression favorite des croupiers est suivie d’une pause dans le déroulement du jeu, dans l’attente des résultats. C’est aussi le sentiment qui ressort de cette 40ème édition de notre ” Tendance du Marché Immobilier “. La spéculation semble arrêtée, attendons de voir l’évolution du marché !.

 

Durant tout l’été, alors que les Jeux olympiques d’Athènes fascinaient le monde et permettaient à la France de récolter 11 médailles d’or, un record historique était atteint par le pétrole : près de 50 $ le baril contre 30 $ un an plus tôt. Le journal Le Monde, dans son édition du 24 août, titrait : ” La croissance mondiale suspendue au risque pétrolier “. Parallèlement, sur le marché immobilier, les signes de fléchissement se sont accumulés avec pour conséquence, comme le souligne la FNAIM, un gonflement sensible des portefeuilles dans les agences immobilières, signe d’une concurrence beaucoup plus vive parmi les vendeurs.

 

L’activité (Graphique ci-dessous)

Entre ceux qui ont constaté une diminution de leur activité pendant la période estivale et ceux qui se prévalent de son amélioration, l’équilibre est parfait. Bien que nos correspondants penchent toujours pour une détérioration du volume des transactions dans les mois qui viennent, elle risque d’être plus légère que celle prévue avant l’été. À Grenoble, en l’étude de Me Leclercq, on a ainsi constaté : ” Un net ralentissement concernant les maisons : on rentre beaucoup de biens de ce type depuis 2 mois, preuve que la demande n’est plus aussi forte, compte tenu des prix extrêmes pratiqués “. Cet avis, qui tranche avec l’évocation d’une surchauffe du marché immobilier, tend à prouver que le marché peut aussi s’assagir de lui-même. Lorsque les prix dépassent un certain niveau, ils provoquent naturellement une offre abondante qui entraîne plus de concurrence et donc un rééquilibrage des prix. Les prix (Graphique ci-dessous) Les notaires sont de plus en plus nombreux à prévoir un net ralentissement de la hausse, voire une baisse des prix de l’immobilier. C’est au niveau des logements que cette tendance est la plus marquée. Un quart de notre panel prévoit une baisse des prix contre 19% une hausse. En comparant ces résultats avec ceux de juin (N2000 n°458), on s’aperçoit que les proportions se sont inversées au profit des pessimistes. Il faut dire que la hausse a été particulièrement sévère pour ce premier semestre. La FNAIM l’estime, par rapport à 2003, à 17,5% pour les appartements et 12,4 % pour les maisons. La question majeure est de savoir si cette hausse va persister. Les réponses que nous recevons sont de plus en plus négatives. Elles corroborent ainsi les réflexions de bien des analystes pour lesquels les deux raisons fondamentales de la hausse (qui sont le bas niveau des taux d’intérêt et la croissance du nombre des ménages) ont atteint leurs limites. En effet, grâce à la faiblesse des taux et à la forte demande de prêts, la production de crédits à l’habitat par les banquiers a quasiment triplé depuis le milieu des années 90, s’établissant à près de 90 milliards d’Euros contre 30. D’où une détérioration sensible de la capacité d’emprunt des ménages qui devrait peser sur la demande d’immobilier. Parallèlement, la hausse du nombre des ménages s’explique pour l’essentiel par la progression régulière des plus de 65 ans. Or, suivant une récente étude de la BNP, cette croissance a eu pour conséquence une augmentation de la demande potentielle depuis l’année 2000, nécessitant la construction de 340.000 logements par an. Mais à partir de 2005, ce nombre devrait retomber à un niveau proche de 290.000, réduisant d’autant les tensions sur le marché des logements neufs et, par répercussion, celui des logements anciens.

 

Le Conseil des notaires (Graphique p.27)

De plus en plus de notaires conseillent la vente en préalable à toute acquisition. Ils ne sont plus qu’un tiers à défendre une position inverse. L’étude de Me Desmyttère à Boulogne s/mer note que, dans sa région, ” Le marché est toujours porteur pour les biens de qualité et stagne pour le moyen de gamme. La rareté des terrains en fait le prix. ” Car au niveau des terrains, une large majorité demeure convaincue que la hausse ne peut que perdurer tant la demande est forte. Environnement économique Sur le plan mondial, la croissance économique est considérée par le Fonds Monétaire International (FMI) comme ” solide ” et ” généralisée “. Suivant les experts de cette institution, l’impact de la flambée du pétrole doit être relativisé. La France, tant par son indépendance énergétique que par le niveau de l’Euro, est moins vulnérable que la plupart des pays européens et le gouvernement table sur une croissance de 2,3 % à 2,5 % pour 2004. Mais pour 2005, le maintien des cours de l’or noir à plus de 35 dollars risque de perturber sérieusement la reprise économique. Aussi, malgré ces perspectives relativement rassurantes, la Bourse demeure-t-elle hésitante. Le CAC 40 se traîne toujours autour des 3500-3600 points et se replie à la moindre mauvaise nouvelle en provenance des pays producteurs de pétrole. Quant aux taux d’intérêts, le niveau d’inflation en Europe n’évoluant que très faiblement, il est de moins en moins probable qu’un changement intervienne avant 2005…