Jour après jour, le marché immobilier semble s’engourdir dans un froid bien de saison. Mais cet assoupissement, surtout s’il est temporaire, n’arrange pas forcément les affaires de ceux qui doivent vendre ou acquérir un bien prochainement. En effet, ils ne disposent pas, comme les financiers, d’un marché permettant de se » couvrir » à terme, c’est-à-dire d’éviter des pertes en cas de baisse des prix pour les premiers ou de hausse pour les seconds…
Le principe de la couverture consiste à utiliser les évolutions d’un marché boursier sur lequel est coté le prix futur d’un titre représentant un produit (le blé ou le pétrole par exemple) pour compenser les écarts de prix pouvant survenir sur ce bien entre maintenant et la date future de transaction. Une bonne » couverture » suppose qu’il y ait une bonne corrélation entre les deux marchés. En l’absence d’un véritable » marché à terme « , il est possible d’obtenir une couverture partielle de transactions futures. À titre d’illustration, supposons que vous disposiez d’un bien à la vente dans quelques mois et que vous soyez persuadé que l’immobilier est au plus haut. Vous pouvez, grâce au SRD (Système de Règlement Différé), vendre dès à présent, et au cours du jour, des actions d’une société – telle Gecina qui possède plus de dix mille logements – des titres que vous n’acquerrez que dans 3 ou 6 mois. À cette date éloignée, si l’immobilier a baissé, la vente et l’achat simultanés des titres dégageront un bénéfice compensant la perte résultant de la cession de votre bien immobilier à un prix plus faible. Inversement, en cas de hausse des prix, la plus-value sur le bien immobilier contrebalancera la perte sur le marché des actions. Bien évidemment, pour que cette » couverture » soit parfaite, il faut que les deux marchés, celui des actions des sociétés immobilières et celui des biens immobiliers, fluctuent de concert, ce qui est loin d’être systématiquement le cas. En définitive, se couvrir est un jeu par lequel les évolutions négatives du prix des produits sont compensées par les profits réalisés sur le marché des actions. Les pertes sur le premier étant équilibrées par les gains sur le second, permettent d’éviter les conséquences d’une variation trop forte de prix, comme pourraient l’être ceux de l’immobilier. En contrepartie, cette couverture ne vous permet pas de bénéficier d’éventuelles plus-values.
Évolution de L’activité
À l’approche de l’hiver, les prévisions d’activité sont en retrait par rapport à celles des mois précédents. Ce pessimisme est d’autant plus préoccupant que les résultats sont sensiblement meilleurs que prévus. L’une des raisons est probablement l’augmentation des délais de vente. Ainsi dans l’Ain, en région lyonnaise, l’étude de Me GAYOT souligne que : » Le temps de vente des maisons et des appartements s’est considérablement allongé en agence « .
Évolution des prix
Pour les logements, on observe un écart grandissant entre les prix observés par les notaires et leur prévision pour les mois à venir. Ainsi, 10% de notre panel constatent une baisse des prix contre 40% qui notent une hausse. Par contre, ils sont 30% à prévoir, dans les mois à venir, une baisse des prix, et seulement 20% une hausse. Le nombre des pessimistes s’accroît aussi très régulièrement : 12% en avril, 17% en juin, 25% en août et 30% fin octobre. Aussi, bien que les anticipations pessimistes aient été fréquemment déjouées par des rebonds importants du marché, il semble que nous assistons à une amorce de retournement du marché. Ce retournement est d’autant plus attendu que, selon l’Insee, le prix des appartements a augmenté, en province, de plus de 50% en 4 ans (contre 45% pour Paris) et celui des maisons de 40%. Dans le même temps, les taux d’intérêts à long terme sont passés de 5,5% à 4%. Or, les charges d’un emprunt de 100.000 € à 5,5 % sont les mêmes que celles de 137.500 € à 4%. Seul diffère le montant du capital à rembourser. Si l’on rajoute que la durée moyenne des prêts immobiliers est passée de 14 ans à 16 ans, on conçoit aisément que le marché reste très accessible. Pour autant, certaines régions demeurent plus menacées que d’autres, car plus sensibles à une dégradation du marché locatif, à une augmentation de l’offre en construction neuve ou à une remontée des taux d’intérêts. Une étude publiée par AXA-Reims à destination des investisseurs montre que le risque est plus élevé à Paris, Grenoble, Nantes, Montpellier, Rennes ou Nancy, qu’à Marseille, Lille, Orléans, Dijon, Limoges ou Bayonne. Bordeaux et Toulouse apparaissent comme les deux villes ayant le meilleur potentiel pour un risque minimum et donc particulièrement recommandables aux investisseurs.
Le Conseil des notaires
Pas de réelle surprise concernant les conseils donnés par les notaires qui préconisent, pour près des 2/3 d’entre eux, de vendre plutôt que d’acheter de l’immobilier. Pour les terrains, les proportions s’inversent : 59% conseillent l’achat et seulement 32% la vente. La demande d’achat de terrains demeurant toujours forte, il serait logique que les pouvoirs publics en tiennent compte en mettant à disposition du foncier une partie plus importante de l’emprise publique.
Évolution de l’environnement économique
Après la réélection de George W. Bush à la Présidence des Etats-Unis et comme le titrait Le Monde du 8 novembre, » Les taureaux sont de retour « . En langage boursier, les taureaux, ce sont les acheteurs, les investisseurs qui croient fermement à la reprise. Oubliés le cours élevé du pétrole et la faiblesse du dollar ! Les Américains qui se fondent sur le nombre de créations d’emplois (337.000 en octobre), pensent que l’expansion économique est là et qu’elle durera. Répercutée sur l’ensemble des Bourses européennes, cette euphorie a été rapidement tempérée par le niveau, sans précédent, atteint par les déficits américains. Il en résulte qu’après s’être traîné autour des 3600 points pendant de long mois, le CAC 40 pourrait demeurer un certain temps au niveau des 3800 points.