André Sapir (cité par Eric Le Boucher dans Le Monde du 23 octobre), chercheur à l’institut Bruegel de Bruxelles, nous apprend que le modèle français, comme celui des Etats-Unis, est créateur “d’anxiété sociale”. Le seul modèle qui soit à la fois équitable et efficace sur le plan social est le modèle nordique. Il repose sur un haut niveau de dépenses sociales, des syndicats forts, un resserrement des salaires et une liberté de licenciement compensée par une forte indemnisation des chômeurs. C’est aussi dans ces mêmes pays, notamment aux Pays-Bas et en Suède, que l’Etat est propriétaire du sol…

 

Dans les pays nordiques, la propriété privée des terrains est temporaire, sous forme de location de longue durée avec des baux emphytéotiques d’une durée de 50 ans minimum, reconductibles ou non. On évite ainsi toute spéculation foncière puisque la valeur du sol est connue d’avance. Ce n’est pas le cas en France où il devient de plus en plus difficile de trouver des terrains disponibles à des prix abordables…

L’envolée des prix du logement a pour conséquence un renchérissement important du foncier. Pour une construction neuve, le prix du terrain représente 20 % du prix de vente, ce qui signifie qu’à bénéfice et coût de construction équivalent, une augmentation de 10 % du prix de vente des logements autorise une augmentation de 50 % du prix du terrain. On ne s’étonnera donc pas que depuis janvier 1998, les prévisions concernant l’évolution du prix des terrains aient toujours été largement positives, à l’exception du dernier trimestre 2001, après l’attentat du 11 septembre.

Cette tendance à une augmentation permanente de la valeur du foncier amène logiquement les propriétaires à une certaine rétention des terrains, d’autant que la fiscalité les y encourage. Ce qui gêne notablement la constitution par les municipalités de réserves foncières qui leur permettraient la construction de logements sociaux à moindre coût. D’où l’idée de certains politiques d’une municipalisation des sols par une extension progressive du domaine public. On se rapprocherait alors du modèle foncier des pays du Nord.

 

Évolution prévisionnelle de l’activité

Après un regain d’activité durant la période estivale, nos correspondants prévoient un ralentissement de leurs affaires. Ralentissement déjà observé en ce début d’automne. Pour l’heure, à l’étude de Mes Chaton et Somborn à Troyes, on se borne à constater un “marché à tendance stable, voire légèrement en baisse”.

 

Évolution prévisionnelle des prix immobiliers

L’effritement des prix des logements, constaté à la fin de l’été, ne semble pas vouloir perdurer. Les prévisions sur l’évolution des prix à court terme sont revues légèrement à la hausse par notre panel, tant au niveau du logement que pour le non résidentiel. Me Cedelle module cette impression en notant que dans la région de Blois : “Sur les secteurs porteurs, les prix commencent à se stabiliser. Sur des secteurs autres, les prix baissent légèrement”.

 

Le conseil des notaires

Les notaires conseillent pour cette fin d’année la vente préalable d’un bien immobilier avant le rachat d’un nouveau. Ils ne sont qu’une faible proportion à penser que l’attente est aussi une solution.

 

Évolution de l’environnement économique L’Insee prévoit une augmentation de notre PIB limitée à 1,5 % avec un rebond de la consommation au troisième trimestre et des achats de logements toujours élevés. Après avoir reculé progressivement durant tout le second semestre, le taux de chômage atteindrait 9,7 % en fin d’année. En 2004, la croissance a été de 2,3 % et elle s’est accompagnée d’un gain de pouvoir d’achat de 1,4 %. Grâce aux mesures de redistribution et à l’augmentation des aides sociales, le taux de pauvreté serait même en régression depuis 1998. Mais plus de 7 millions de personnes sur les 62 millions d’habitants que compte la France sont toujours considérées comme pauvres et les bénéficiaires du RMI ont augmenté de 8,2 %. C’est peut-être une des raisons qui font que, depuis 6 mois, les ménages ont le moral au plus bas. Les évènements qui ont enflammé nos banlieues révèlent l’ampleur des phénomènes liés à la précarité et au rejet des populations défavorisées.

 

NDLR : Enquête rédigée le 10 novembre et s’appuyant sur les mois de septembre et octobre 2005.