L’amélioration de la qualité de nos logements est sensible. Mais les réglementations de plus en plus contraignantes, créent des charges qui deviennent insupportables à bien des propriétaires. Plutôt que de les inciter à mettre leurs biens aux enchères, ne peut-on concevoir un « viager social » propre à leur garantir un maintien dans les lieux leur vie durant ?
 

Regard sur l’actualité

Fin juin 2011, un groupe de sénateurs a déposé une proposition de loi « visant à faire du logement une priorité nationale ». Avec 5 millions de mal logés et des difficultés croissantes pour les classes moyennes d’accéder à un logement décent, il leur est apparu nécessaire de légiférer, une fois de plus, sur ce thème. Parallèlement, les statistiques de l’Insee révèlent que, lors des dix dernières années, la population française s’est élevée de 4 millions de personnes. Ce chiffre est très proche du nombre des résidences principales qui est passé de 24,8 millions de logements à environ 28,5 millions fin 2010. L’augmentation continue du parc compensant celle de la population, le problème des mal logés apparaît, pour l’essentiel, provenir d’une mauvaise répartition des logements, tant sur le plan géographique que sur le plan social. Malheureusement, depuis 10 ans, des lois aux noms évocateurs (loi SRU, loi DALO ou encore loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) n’ont toujours pas réussi à résoudre ce problème.

Cette abondante législation semble aussi ignorer que la nécessité de se loger a un coût. Il ne se limite pas à l’acquisition ou à la location d’un bien immobilier. Avec les nouvelles dispositions prises au nom du développement durable, ce coût prend des proportions parfois excessives. Déjà, entre 2000 et 2008, hors énergie, les charges annuelles par logement, ont presque triplé dans les copropriétés pour atteindre 1 100 €. Depuis, la mise aux normes des ascenseurs (qui s’échelonne jusqu’en 2013) et, parfois, le ravalement des immeubles, engendrent des coûts supplémentaires de 5 000 € à 8 000 € par logement. Les syndics d’immeubles des quartiers modestes commencent à avoir de sérieuses difficultés pour faire payer leurs copropriétaires. Et celles-ci devraient s’accentuer avec la loi Grenelle 2 qui prévoit, notamment, un diagnostic thermique, l’isolation des toitures et des façades, le double vitrage ou le calfeutrage à tous les étages. À cela s’ajoute, suivant la Caisse nationale d’assurances vieillesses, la nécessité dans les années à venir, pour 9 millions de personnes, d’adapter le parc aux handicaps inhérents au vieillissement de la population. Le maintien dans les lieux est, en effet, toujours plus économique que l’hospitalisation.

Il y a donc une certaine incohérence politique à promulguer une loi sur le droit au logement pour tous et, au nom du développement durable, d’imposer des mesures qui écartent son accès à des catégories d’habitants déjà très éprouvées par la crise. Il ne serait pas illogique que les bienfaits futurs attendus de ces aménagements soient mieux répartis dans le temps et que des mesures d’accompagnement soient prises pour ceux qui, à l’évidence n’ont plus les moyens de les financer. Ainsi, plutôt que des aides à l’acquisition qui profitent la plupart du temps à des plus fortunés, ne vaudrait-il pas mieux financer des sociétés immobilières susceptibles de racheter en viager le logement de ceux qui ne sont plus en état d’en supporter les charges ? Ce « viager social » aurait deux conséquences vertueuses : d’une part, les propriétaires en difficulté, en évitant une mise aux enchères de leur bien le plus précieux, pourraient être maintenus dans les lieux leur vie durant et, d’autre part, il serait alors possible de remettre aux normes le bâtiment qui les abrite.

 

Tendance concernant l’activité

 

Après avoir prévu un effritement des volumes lors des deux mois passés, notre panel anticipe cette fois-ci une chute importante d’activité pour les mois de juillet et août. Traditionnellement, la période estivale n’est pas la meilleure pour faire signer des compromis. Mais il semble qu’elle se conjugue actuellement avec un net retournement de la conjoncture. 42 % de nos correspondants prévoient ainsi une baisse de volume et seulement 11 % misent sur son augmentation (leurs opinions s’équilibraient à 21 % lors de la précédente enquête). « Mois de juin très calme. Peu de contacts et les banques retardent les projets d’achat » précise Me Painsar à Vitré. Il souligne ainsi que l’inquiétude actuelle semble gagner le secteur bancaire qui n’hésite pas à freiner les éventuels acheteurs.

 

Tendance concernant les prix

 

Plus d’illusion à se faire : le retournement du marché se dessine chaque jour plus nettement. Sur les deux derniers mois, 34 % de nos correspondants ont constaté une baisse des prix des logements et 4 % une hausse. Les autres considérent que le marché demeure toujours stable. Ils en déduisent qu’avant la rentrée, ce déséquilibre devrait s’accentuer, ce qui fait plonger sérieusement la tendance. La baisse en régions serait plus sensible dans les secteurs qui ont vu leurs prix le plus augmenter au cours de l’année. Même au niveau des terrains à bâtir pour lesquels la hausse semblait devoir se poursuivre, les pessimistes commencent à l’emporter sur les optimistes. Quant aux commerces, il semble que la belle remontée observée depuis le début de l’année se soit consumée comme un feu de paille.

 

Le conseil des notaires

 
Pas de surprise, en parfaite cohérence avec cette tendance baissière, les conseils sont, pour la plupart, orientés vers la revente avant l’achat d’un nouveau bien plutôt que l’inverse. Pour le logement, ce n’est que dans quelques endroits privilégiés, souvent situés au cœur des villes, qu’il est conseillé de saisir en premier lieu les opportunités qui se présentent. Mais, la proportion des partisans de cette option ne représente que 12 % à comparer aux 85 % de ceux qui, prudemment, préfèrent se garantir contre une baisse des prix déjà perceptible dans de nombreuses régions.

 

Évolution de l’environnement économique

L’évolution préoccupante de la dette des pays européens, mais aussi des États-Unis, plombe le climat des affaires. Après quelques envolées au printemps, le CAC 40 vient de connaître son plus bas niveau depuis six mois à 3 650, le secteur bancaire étant le plus touché. Malgré une série de très bons résultats dans les entreprises, le moral des ménages demeure en baisse. Cela ne devrait pas améliorer la consommation intérieure dans les mois qui viennent. Aussi, les perspectives économiques actuelles laissent augurer une rentrée difficile.

NDLR : Cette enquête porte sur les mois de mai et juin 2011. Elle a été rédigée le 18 juillet 2011.