Suivant la tradition, s’embrasser sous une branche de gui aux premières heures de la nouvelle année, tout en prononçant quelques voeux pour les mois à venir, est un gage pour l’accomplissement de ces derniers. Or, en matière d’immobilier, le voeuxle voeu le plus fréquent est que la flambée des prix soit enfin étouffée. Il semblerait que ce soit bien la tendance qui ressorte de notre enquête pour le début de l’année : un volume d’activité un peu réduit par la difficulté qu’éprouvent acheteurs et vendeurs à trouver un juste compromis et un tassement des prix. Souhaitons que cette tendance se prolonge sur toute l’année 2005.

 

À la lecture des derniers indices publiés par l’Insee, on pourrait penser que le mouvement des prix de l’immobilier est celui d’une hausse perpétuelle. Ce serait oublier un peu vite que les prix ont connu une chute sensible au début des années 90, qu’ils ont augmenté de 30% soit en moyenne de 5% par an entre 1994 et 2000, et que ce n’est qu’à partir du changement de millénaire qu’ils se sont emballés avec un taux annuel dépassant actuellement les 10%. Concernant plus particulièrement le prix des maisons anciennes (plus de 5 ans d’âge) dont le nombre des transactions en province est deux fois plus important que celui des appartements, le graphique ci-dessous montre que les augmentations sont saisonnières et se font par palier. Les progressions ont lieu de mars à septembre avec rééquilibrage durant les six mois qui suivent. Comme il s’agit des prix enregistrés lors des actes notariés, alors que le sous-seing est survenu trois à six mois plus tôt, cela signifie que les prix augmentent pendant le premier semestre pour se stabiliser ou décrocher le reste de l’année. Une explication à cette variation saisonnière serait que les acheteurs sont en majorité des jeunes ménages qui souhaitent que la transaction se concrétise avant les vacances afin que travaux de réfection et emménagement soient achevés à la rentrée scolaire de leurs enfants.

 

Évolution de L’activité

Sur les deux derniers mois, l’activité a été plus importante que celle prévue en octobre. Nonobstant cette poussée de fièvre, la plupart des notaires interrogés sont convaincus que les affaires seront plus difficiles début 2005, essentiellement parce qu’il y a un manque évident de produits adaptés à la demande. C’est ainsi que Me Fayard dans la Sarthe a constaté : ” Globalement un bon mois de novembre. Décembre un peu plus calme. Toujours des acheteurs mais des prix un peu trop élevés. Il faut se bagarrer pour aboutir “.

 

Évolution des prix

Nouvelle flambée au niveau des prix des terrains. Les prix de l’ancien s’avérant souvent fort élevés, bien des acquéreurs potentiels se tournent vers la construction d’un logement et recherchent ardemment un terrain susceptible de leur convenir. Mais il semble qu’un peu partout il y ait une pénurie dans l’offre foncière, ce qui favorise la montée des prix. Dans la région de Nantes, Me A. Debierre s’inquiète de l’évolution du marché : ” Nous n’avons quasiment plus de terrains à proposer à notre clientèle. Quant aux maisons, certaines n’étant plus au goût du jour sont invendables. Il devient de plus en plus difficile de se loger dans la région surtout pour les petits budgets (jeunes couples autochtones) “. Notons à ce propos que le prix du neuf a augmenté beaucoup moins rapidement que celui de l’ancien. Suivant une étude faite par la société de promotion Nexity, à l’occasion de son introduction en Bourse, le prix des maisons neuves aurait progressé de 55% entre 1994 et 2003 alors que celui des maisons anciennes dépasse 70%. Comparées à nos voisins européens, ces variations apparaissent encore bien modestes puisque, toujours sur la même période, l’augmentation des prix du neuf a été de 149% en Angleterre et de 122% en Espagne. Au niveau des logements anciens, notre enquête fait apparaître pour les deux mois à venir une tendance au tassement des prix. La chute révélée sur le graphique provient pour l’essentiel de la diminution du nombre de nos correspondants qui croient toujours à la hausse des prix. En octobre, ils étaient en effet 23% à être convaincus de la poursuite de cette hausse, alors qu’ils ne sont plus que 13% en décembre, les 2/3 d’entre eux prévoyant la stabilité des prix. Concernant les bureaux et commerces, la morosité de cette fin d’année se fait ressentir sur la prévision des prix à court terme.

 

Le Conseil des notaires

Les notaires de notre panel se font plus hésitants puisque 23 % d’entre eux (contre 8 % en octobre) ne veulent pas prendre position dans un sens ou dans l’autre. Néanmoins, la majorité (57 %) pense qu’il vaut mieux vendre avant d’acheter. Les prix devant se stabiliser ou pouvant baisser, il n’y a pas de profit supplémentaire à espérer en différant le moment de la vente. Pour les terrains, 58 % conseillent l’achat et seulement 29 % la vente.

 

Évolution de l’environnement économique

Suivant une étude du BIPE reprise par Le Monde du 12 décembre, le taux d’épargne des ménages devrait progresser deux fois moins vite en 2005 qu’en 2004. Le logement serait l’un des placements touchés par ce ralentissement. Il faut dire que les ménages ont bénéficié en 2004 de conditions particulièrement favorables pour financer leurs investissements immobiliers. Ainsi, plus de 100 milliards d’euros de crédits immobiliers ont été distribués avec la possibilité pour les moins de 35 ans d’emprunter sur 30 ans à des taux (4,20 %) nettement inférieurs au taux d’intérêt d’un prêt à 15 ans de début 2003 (4,60 %). Suivant meilleurtaux.com, ce taux à 15 ans est descendu ensuite à 4,25 % en janvier 2004 pour se situer à 3,70 % aujourd’hui. Jamais les taux n’ont été aussi bas et les conditions de prêt aussi aisées. Et cela explique pour une grande part l’envolée des prix immobiliers de ces derniers temps. Compte tenu d’un prix du pétrole stabilisé autour de 40 dollars le baril, de la hausse assez spectaculaire de l’Euro qui avoisine maintenant les 1,35 dollars et d’un taux d’inflation de l’ordre de 2 %, les prévisions actuelles font état d’une hausse très modérée des taux des crédits en 2005. Mais la conjonction de ce léger relèvement des taux et de la baisse de l’épargne fait partie des facteurs essentiels à la stabilisation des prix immobiliers et donc de l’accomplissement des vœux formulés pour cette nouvelle année.

 

NDLR : cette enquête porte sur les mois de novembre et décembre 2004