Les banques vont beaucoup mieux et le marché immobilier se redresse aux États-Unis comme en France, détrompant ainsi les sombres prévisions faites il y a moins d‘un an par des économistes chevronnés. Faut-il y voir quelque signe encourageant des puissances célestes ou plus simplement un meilleur partage des connaissances ?

 

La crise qui nous vient des États-Unis a commencé fin 2006 par une baisse prononcée du prix des logements américains, l‘indice Case et Schiller des vingt plus grands États passant de 210 à 140 entre septembre 2006 et mars 2009. Cette baisse, légèrement supérieure à 30 %, a ramené le niveau des prix immobiliers outre-Atlantique à celui en vigueur trois années plus tôt. Depuis, il est remonté à 142 en juin, 144 en juillet, 146 en août. Il poursuit inexorablement son ascension. Parallèlement, les bourses mondiales ont vu leur valeur s‘effondrer de moitié. Elles ont été touchées début 2007 par la crise des crédits immobiliers, puis à l‘automne 2008 par celle des établissements financiers. Depuis mai, elles font preuve d‘une excellente santé et ont retrouvé fin octobre le niveau qu‘elles avaient un an plus tôt.

Le marché immobilier français ne s’est contracté qu‘au dernier trimestre 2007, tant au niveau des volumes qu‘au niveau des compromis, entraînant une baisse du prix des contrats de ventes à partir de juin 2008. L‘indice Notaires-Insee est ainsi passé de 207 fin mars 2008 à 187 fin juin 2009, soit une baisse de 10 % en plus d‘un an. Si l‘on établit un parallèle entre les évolutions des prix aux États-Unis et en France, cette baisse devrait se poursuivre encore quelque temps jusqu‘à retrouver le niveau de l‘année 2005, et dépasser les 20 %. Or, il semble que ce pronostic bien négatif puisse être revu plus favorablement. Les dernières statistiques produites par les notaires et l‘Insee, tout comme celles publiées par les agents immobiliers ou les particuliers, font état d‘un net tassement dans la baisse des prix et d’une bonne reprise de l‘activité immobilière. Comment expliquer cette remontée miraculeuse à la fois de la bourse et de l‘immobilier en France, comme aux États-Unis et dans le reste du monde ? On peut, bien évidemment croire en la clémence des dieux qui, satisfaits d‘avoir réveillé nos peurs par un “Tsunami” économique, nous prodiguent les aides propres à le combattre efficacement ? En suivant la mythologie grecque, Hermès, dieu du commerce, des voyageurs et des voleurs, serait en train de triompher de Tartare né du Chaos ! On peut aussi s‘appuyer sur les travaux d‘Élinor Ostrom, prix “Nobel” d‘économie en 2009 et première femme à avoir reçu cette distinction. Elle a une autre vision de la discipline économique que celle actuellement en vigueur. À partir d‘une analyse historique et anthropologique, elle démontre que la mise en commun des connaissances est une source de règlement des conflits. Elle met en évidence que, pendant des milliers d‘années, les sociétés humaines se sont organisées collectivement pour exploiter et préserver les biens communs (terres, forêts, ressources en poissons). Or, les connaissances, les informations, le réseau Internet lui-même sont autant de nouveaux biens communs du XXIe siècle. Pour cet éminent professeur de l’université d’Indiana aux États-Unis, le libre accès à des ressources communes peut avoir une efficacité économique beaucoup plus forte que leur détention par un petit nombre. On peut ainsi penser que l’appropriation par un très grand nombre, grâce à Internet, de la connaissance des faits ayant entraîné la crise et des mesures destinées à l’éradiquer, a été un puissant levier pour assurer le sauvetage des économies nationales. Toutefois, cela n’empêche pas les économistes tenant des théories libérales de dénoncer l’apparition d’une nouvelle bulle spéculative. Elle serait due à l’injection massive de milliards de dollars par les États et les banques centrales afin d’éviter le naufrage des établissements financiers et des constructeurs automobiles. Cette bulle entraînerait une nouvelle crise. Mais sachant que leurs oracles ont souvent fait défaut dans les grandes occasions, on ne s’étonnera pas que d’aucuns préfèrent croire à de célestes pouvoirs. D’autant que la très récente faillite de la banque américaine CIT, spécialisée dans les crédits aux PME, qui constitue la cinquième plus grosse faillite de l’histoire des États-Unis, apparaît comme une offrande destinée à amadouer les nouveaux dieux de la Finance…

 

Tendance concernant l’activité

N.B. : Après un léger fléchissement dû à la période estivale et anticipé dès juin par les négociateurs (courbe rouge), on observe une nette reprise de leur activité depuis la rentrée (courbe bleue). Celle-ci devrait se poursuivre les deux prochains mois.

 
Il faut remonter à l’été 2007 pour trouver un consensus similaire sur l‘activité au niveau des compromis. « Véritable reprise de l’activité ! La demande est réelle, la sortie de crise s’annonce, les petits prix s’arrachent ! » s’exclame le négociateur de Me Gosse à Onzain (Loir-et-Cher). Même si cet optimisme n’est pas partagé par tous, il est évident que les affaires reprennent un cours normal dans la plupart des régions. Ce qui semble nouveau cependant, c’est que cette activité ne se concentre plus uniquement sur les petits logements, mais aussi sur les moyens et grands logements, la population concernée détenant généralement déjà un logement mais souhaitant en changer. Cela signifie aussi que les banques sont plus ouvertes à l’octroi d’un crédit relais.

 

Tendance concernant les prix

N.B. : La baisse des prix dans le logement (courbe verte) devrait s’accentuer légèrement d’ici la fin de l’année avec la reprise du marché des résidences de plus grande taille. Pour les terrains (courbe jaune) et les commerces (courbe rouge), le tassement des prix se stabilise.

 
Logiquement, lorsque l’activité augmente, les prix ont tendance sinon à monter, du moins à se stabiliser. Or, rien ne laisse supposer pour le moment une hausse des prix dans les logements, bien au contraire. C’est du moins ce que laissent penser les résultats de notre dernière enquête. Cette défiance vis-à-vis de l’évolution probable des prix peut s’expliquer par l’extension des transactions aux logements de taille plus importante. « Les petits prix sont recherchés et le haut de gamme bien placé reste convoité dans l’immobilier comme pour d’autres biens de consommation » signalent Me Besnard à Evreux et un négociateur de la Gironde. Toutefois, la gamme intermédiaire profite maintenant de la reprise alors que, jusque-là, c’était les primo-accédants et les propriétaires n’ayant pas besoin de crédits relais qui animaient essentiellement le marché. Les banques devenant moins intransigeantes dans l’octroi de leurs prêts et les prix ayant très sensiblement baissé sur le marché des maisons et des appartements de taille moyenne, les offres jusqu’alors délaissées retrouvent preneurs et amplifient le mouvement baissier.

 

Le conseil des notaires

Conscients de cette reprise du marché, mais aussi de ce phénomène de baisse, les notaires dans leur grande majorité conseillent de vendre avant d‘acheter. Toutefois, près d’un quart (24 %) croient à la stabilité des prix, voire à leur augmentation prochaine et conseillent d’abord d’acheter un logement pour profiter immédiatement des bonnes occasions. Cette proportion monte à plus d’un tiers au niveau des terrains.

 

NDLR : Cette tendance a été rédigée le 10 novembre, elle s’appuie sur les mois de septembre et août 2009.