La crise, quelle crise ?

Selon les dernières enquêtes de l’Insee, la population en France métropolitaine s’élève à 60,2 millions pour 29,5 millions logements, soit un logement pour 2 personnes, et la proportion de logements vacants y est actuellement la plus faible depuis 30 ans (1). Entre les deux derniers recensements de 1999 et 2004, 1.576.000 logements ont été mis en chantier, couvrant à la fois l’excédent des naissances sur les décès (1.130.000) et le solde migratoire (410.000) (2). De plus, 400.000 logements ont été construits en 2005, record inégalé depuis 20 ans.

Difficile alors d’évoquer une crise de l’offre d’autant que, depuis dix ans, le marché est en plein essor, le nombre de transactions ayant augmenté de près de 50%. En outre, sur cette période de cinq ans, le prix des logements anciens a augmenté de 68 % d’après l’indice Insee-Notaires. Cette augmentation est surtout imputable à la baisse des taux d’intérêts qui s’est répercutée sur la diminution des coûts d’acquisition. Selon la Safer, le prix des terrains constructibles a suivi le même mouvement (+ 67 %) alors que ces terrains auraient pu faire l’objet d’une véritable spéculation (comme ce fut le cas à la fin des années 90 où, sur la région parisienne, leur prix a triplé en trois ans). Il n’y a donc pas eu « d’effet multiplicateur des prix immobiliers sur les prix fonciers » et, donc, pas de réelle flambée des prix. Plus étonnant encore : sur la même période, le prix des maisons neuves, qui bénéficient d’un véritable engouement par rapport aux autres types de construction, n’a augmenté que de 45 % et celui des appartements de 34 % (3). Cela signifie que les promoteurs ont été extraordinairement prudents dans la fixation de leurs prix de vente. Il faut dire aussi que ce développement de la construction neuve a surtout profité aux communes rurales, loin des centres-villes où se concentrent les plus fortes hausses du prix de l’ancien.

Ce n’est donc pas une insuffisance du parc immobilier et des terrains mis à la disposition des constructeurs qui a engendré les problèmes actuels du logement, mais plus probablement une inadaptation d’une partie de ce parc aux besoins de ceux qui ont le plus de difficulté à se loger. Toutefois, on peut se réjouir que nos sénateurs, notant que « l’Etat est le premier propriétaire foncier de France », en concluent qu’il faille d’abord mobiliser les terrains publics. Mais alors, pourquoi n’a t-on pu résoudre la crise de surpopulation de nos prisons en mettant à disposition du ministère de la justice une partie du parc des casernes libérées par le ministère des armées ? Fallait-il une loi pour ce faire ?

 

Évolution prévisionnelle de l’activité

La période des fêtes de fin d’année n’a pas été favorable à un regain d’activité. Cette faiblesse saisonnière a été anticipée par nos correspondants lors de la dernière enquête. Cependant, ils ne sont pas beaucoup plus optimistes pour ce début d’année et 48% (contre 26% il y a deux mois) prévoient une détérioration de leur chiffre d’affaires. En l’étude de Me Quidet et Le Bourdonnec à Chateaudun, on craint ainsi que « les vendeurs anticipent toujours une hausse que les acheteurs ne peuvent plus suivre d’où une paralysie du marché ». Pour tempérer cette note négative, puisque les prévisions à court terme n’ont jamais été aussi pessimistes depuis deux ans, notons que, dans le passé, cette tendance de début d’année a souvent été contredite par les faits.

 

Évolution prévisionnelle des prix immobiliers

Que ce soit pour les terrains, les commerces ou les logements, on observe une dégradation des prévisions sur l’évolution des prix. Mais alors que les opinions demeurent en majorité positive sur les terrains, 1/3 de notre panel prévoit un tassement des prix au niveau des logements et seulement 8% (contre 17% fin octobre) demeurent optimistes sur l’évolution des prix. C’est ainsi que Me F. Bayle à Sisteron confirme son diagnostique en précisant « une forte baisse des demandes et des prix qui commencent à suivre cette tendance, sauf pour les terrains à bâtir ».

 

Le conseil des notaires

Entre octobre et décembre, la répartition de l’éventail des conseils par les notaires s’est fortement modifiée. Les trois quarts des membres de notre panel se prononcent maintenant pour la vente plutôt que l’achat de biens immobiliers. Cette tendance semble d’ailleurs suivie par les détenteurs de biens immobiliers puisque le stock des biens mis en vente s’étoffe, mois après mois. Me Marielle Saussier note ainsi dans l’Indre que « de nombreux biens sont rentrés à la vente depuis quinze jours ». C’est aussi la première fois depuis cinq ans que cette proportion des vendeurs atteint un niveau aussi élevé.

 

Évolution de l’environnement économique

Par rapport au mois d’octobre, le moral des Français s’est très légèrement amélioré. Il en va de même des prévisions faites par l’Insee concernant la croissance du PIB. Elle serait de 1,6% pour 2005 et dépasserait légèrement 2,0% en 2006. En outre, une reprise de l’emploi salarié et de l’emploi aidé ramènerait le taux de chômage à 9,2% accompagnant, par la même occasion, le redressement graduel du pouvoir d’achat des ménages. Et comme le CAC 40 a dépassé les 4.800 points le 3 janvier, niveau qu’il n’avait pas connu depuis septembre 2001, les vœux de bonne et heureuse année 2006 que nous présentons à nos lecteurs, ont quelques chances d’être exaucés.

 

NDLR : cette enquête a été rédigée le 5 janvier 2006. Elle porte sur les mois de novembre et décembre 2005.

1.Source Insee Première, n°880 2. Source Insee Première, n°1000 3. Source ECLN du Ministère de l’Equipement 12/05