La maladie du crédit fou

Une crise financière, née de prêts immobiliers faits aux ménages américains les moins solvables, s’est traduite par une chute de l’ensemble des bourses mondiales. Deux questions viennent alors à l’esprit. Pourquoi des prêts en dollars –qualifiés de subprime – faits par des banques américaines à des ménages américains, font-ils chuter les actions de sociétés françaises cotées à la bourse de Paris ? Les crédits accordés par nos banquiers aux ménages les moins solvables de notre pays peuvent-ils avoir des effets aussi dévastateurs ?

 

Prêts en dollars et Bourse

La réponse à la première question dépend de mécanismes assez complexes que l’on peut schématiser ainsi. La majorité des échanges internationaux se paient en dollars (1). Aussi, pour en permettre le règlement, les banques françaises disposent-elles de fonds importants dans cette monnaie qu’elles font fructifier auprès des banques américaines. Parmi ces dernières, il y a bien évidemment les établissements qui ont consenti des prêts au logement à des ménages peu solvables et dont elles ne peuvent obtenir actuellement le remboursement. La faillite de certains de ces établissements (une vingtaine pour le moment) se répercute alors sur les banques étrangères. Suivant la Banque de France, le volume global de ces prêts représenterait environ 13% de l’encours total des prêts immobiliers américains, soit 1.300 milliards de dollars. De plus, par un effet boule-de-neige, l’inquiétude s’est portée sur toutes les créances risquées détenues par les banques et, par contagion, à l’ensemble du crédit entraînant sa réduction et la baisse des marchés d’actions.

 

La question des crédits

La réponse à la seconde question est plus évasive. Une particularité des prêts subprime est qu’ils sont à taux variables. Lorsque les taux s’élèvent, leur remboursement devient problématique pour des ménages au départ peu solvables. Or, entre février et juin 2007, les taux à long terme américains sont passés de 4,12% à 5,13% (2). En France, où les taux sont un peu plus faibles, ce type de prêts y est proportionnellement en nombre et en montant moins important. La majorité des crédits immobiliers sont réputés à taux fixe et les ménages à faibles revenus bénéficient des prêts à taux zéro. Cependant, selon certaines sources, la part des crédits à taux variable avoisinerait 9% des encours approchant ainsi les 70 milliards d’Euros. En 1991, cette même estimation portant sur les crédits aux promoteurs a déclenché la crise immobilière. Heureusement, seule une faible partie de ces prêts immobiliers serait consentie à des ménages défavorisés. Mais il reste encore à en connaître le chiffre officiel et cette opacité dans l’information contribue à l’inquiétude des opérateurs. Ainsi, comme pour la maladie de la vache folle, la peur de ne pouvoir maîtriser un phénomène nouveau entraîne des comportements erratiques qui font plonger la bourse. Elle explique aussi les réticences de nos correspondants quant à l’évolution du marché, prudence bienvenue face aux excès de nos banquiers octroyant des prêts immobiliers à tout va et participant ainsi à l’envolée des prix.

 

Évolution de l’activité

Décidément, rien ne va plus dans les Études. Bien que l’activité observée cet été apparaisse comparable à celle des mois précédents, il semble qu’un véritable « coup de frein sur les transactions avec des négociations de plus en plus longues et difficiles », comme l’observe Me Hutin (Besançon), engendre un automne décevant. Aussi, les prévisions d’activité pour la rentrée sont très en retrait, 39% de notre panel s’attendant à une baisse de leur chiffre d’affaires contre seulement 3% (14% fin juin) qui en envisagent la progression.

 

Évolution des prix

Sur le marché des logements, de plus en plus de transactions se réalisent à des prix qui, hors quelques régions privilégiées, s’essoufflent mois après mois. Dans l’Allier, chez Me Tain, comme à Troyes chez Mes Chaton et Somborn, on évoque la « frilosité des acquéreurs » dans l’attente de l’application du dispositif d’incitation d’accession à la propriété. Après la censure du Conseil constitutionnel, seuls 700 000 ménages, au lieu des 3,5 millions concernés préalablement, pourraient bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunts. Cet affaiblissement se répercute quelque peu sur le prix des terrains. Il est vrai que le nombre des mises en chantier a tendance à se réduire, les ventes de logements neufs ayant chuté de 12,2 % entre le premier et le second trimestre 2007. Quant aux commerces, l’évolution de leurs prix se ressent des difficultés économiques ambiantes.

 

Le conseil des notaires

D’une enquête sur l’autre, l’évolution est évidente. Fin juin, seulement 46% de nos correspondants conseillaient la vente et 38%, rassurés probablement par le résultat des élections, lui préféraient l’achat. Après cet été particulièrement maussade, 83% d’entre eux conseillent la vente avant tout achat, convaincus que la hausse des prix est derrière nous. Pour les terrains, les avis sont bien évidemment beaucoup plus partagés car l’acquisition d’un terrain à construire demeure souvent la meilleure manière de pallier à l’insuffisance d’une offre de logements à prix abordable.

 

NDLR : cet article a été rédigé le 10 septembre. L’enquête porte sur les mois de juillet-août.

1. La France demeure le quatrième pays exportateur au monde même si l’OCDE la classe en sixième position derrière la Chine et l’Angleterre au niveau du PIB, rang que conteste nos gouvernants. 2. Cette augmentation représente alors 13% du capital emprunté pour un prêt à 20 ans !