Est-il plus intéressant d’acheter ou de louer un appartement ? Si l’argent ne coûtait rien, la réponse serait relativement aisée. Ce qui n’est pas le cas. Il faut donc pouvoir déterminer son coût pour pouvoir justifier un choix. Est-il plus intéressant d’acheter ou de louer un appartement ?
Suivant nos amis britanniques, le temps c’est de l’argent. Entre recevoir 100 € aujourd’hui et 100 € dans un an, la préférence pour l’immédiat est évidente. En revanche, elle l’est beaucoup moins, voire inversée, si on vous garantit 110 € au bout de l’année. Le coût de l’argent correspond au prix d’équilibre entre ces 2 possibilités. Dans le cas d’un emprunt, il correspond au taux (ou rendement) proposé. En revanche, pour l’argent détenu, l’évaluation est plus difficile. Mais nous savons que conservé dans un coffre, il perd de sa valeur. Cela dépend alors du rendement des placements financiers. Dans le cas d’une comparaison entre achat et location d’un immeuble, la raison incite à retenir comme coût de l’argent, le taux de rendement des sociétés immobilières cotées en bourse. Sur longue période, il est très proche de celui des obligations d’État.
La méthode
D’un point de vue financier, le choix entre achat et location se résume à comparer les flux de recettes et de dépenses en les actualisant, c’est-à-dire en tenant compte du fait que l’argent se déprécie dans le temps, que 110 € dans un an ne valent peut-être que 100 € aujourd’hui. C’est le fondement de la méthode que les experts immobiliers américains désignent par « Discounted Cash Flow » (ou DCF) et qu’ils ont introduit en France lors de la crise immobilière des années 90. Pour que la comparaison soit équitable, il faut partir du principe que, dans les deux cas, on dispose des fonds correspondant à l’acquisition. Fonds qui feront l’objet d’un placement en cas de location.
Le choix
Pour l’achat, en faisant abstraction des charges annuelles, il existe une seule dépense au moment de l’acquisition et une recette au moment de la revente quelques années plus tard. Sur longue période, ce prix de revente évoluera sensiblement comme celui des loyers. Pendant cette même période, par exemple 20 ans, la location n’enregistre que des dépenses. Elles sont fixées à l’avance par un bail et généralement indexées sur le coût de la vie. A leur terme, le décideur se retrouve sans logement et donc dans la même situation que celui qui a revendu le sien. Le choix entre achat et location est alors déterminé par l’actualisation des dépenses et recettes correspondantes, les loyers futurs et le prix de revente étant évalués à partir d’un taux d’indexation raisonnable. A noter que plus le taux d’actualisation retenu – et donc le coût de l’argent – est élevé, plus les dépenses et recettes futures sont faibles, et plus la location devient intéressante.