Après l’avoir longtemps expérimenté sur Paris, ce n’est qu’en 2001 que les notaires et l’Insee ont publié leur premier indice national. Par la suite, nombreux sont ceux qui ont souhaité avoir leurs propres outils. Ce qui a amené le gouvernement à confier au Conseil National de l’Information Statistique (CNIS), une mission d’information. Publiées en mars 2010, plusieurs recommandations, concernant notamment la construction d’indicateurs avancés et une meilleure utilisation des avant-contrats, sont nées de ce travail.
Notariat 2000 : Qu’appelle t-on « indicateurs avancés » ?
Bernard Thion : Les indicateurs dits « avancés » tentent de saisir l’évolution des évènements avant qu’ils ne se produisent ; ils anticipent ainsi les points de retournement du marché. Pour le logement, deux approches sont faites actuellement : l’évolution du prix des annonces (site internet SeLoger.com) et les enquêtes auprès des notaires (TMI de Notariat Services). En revanche, les indices de prix traditionnels déterminent l’évolution des prix à partir des transactions réalisées. Celles-ci s’apprécient soit par des contrats de vente (Indice Notaires-Insee), soit par leurs avant-contrats (Indice Fnaim) (1), soit par un regroupement de ces prix (Indice meilleursagents.com sur Paris).
Notariat 2000 : Comment fabrique-t-on de bons indices ?
Bernard Thion : Un indice de prix est l’émanation des prix de transaction contenus dans une base de données. Plus la base est exhaustive et contrôlée, plus les calculs sont affinés et plus l’indice est fiable. Les indices Notaires-Insee sont réalisés à partir d’une base comptant 500 000 enregistrements annuels. Sur le plan mathématique, l’Insee a retenu une méthode sophistiquée, la méthode hédoniste. De son côté, l’indice Fnaim repose sur 150 000 compromis signés annuellement par ses adhérents. Il est le résultat d’un calcul de moyenne sur des transactions dont certaines seront repoussées. Construits sur le même principe, les indices Orpi, Century 21 ou Pap ont des bases beaucoup moins importantes qui dépendent de leurs implantations. D’où une moindre exhaustivité.
Notariat 2000 : Quelle lecture en faire ?
Bernard Thion : La qualité du travail des notaires et de l’Insee a pour contrepartie des résultats tardifs. Au délai moyen de 3 mois entre la signature de l’avant-contrat et celle du contrat définitif s’ajoutent 2 mois et demi pour la collecte et le traitement de la masse des données. La publication ne peut donc intervenir que 5 mois et demi après la transaction. La Fnaim collecte immédiatement par internet les informations concernant les compromis. Il lui faut à peu près 8 jours pour publier ses statistiques. Ainsi, pour les ventes ayant fait l’objet d’une transaction en juin, l’indice Fnaim est connu début juillet alors que l’indice Notaires-Insee sort mi-novembre. Entre temps, une modification de conjoncture peut produire des résultats antagonistes, les analystes prévoyant des orientations différentes du marché en prolongeant dans le temps les résultats statistiques provenant de périodes différentes.
Notariat 2000 : Comment remédier à ces décalages ?
Bernard Thion : En s’intéressant aux modifications de tendance que peuvent repérer les indicateurs avancés. Suivant la technique du consensus de marché, la Tendance du Marché Immobilier de Notariat Services confie ainsi à un panel d’études notariales le soin de « sentir » l’évolution future du marché, 2 mois avant qu’elle n’ait lieu et donc 7 mois et demi avant qu’elle ne soit observée par l’indice Notaires-Insee. Le site SeLoger.com préfère s’intéresser aux prix des annonces proposées par les vendeurs, prix rarement identiques à ceux de la vente. Mais leur évolution peut présager aussi de celle du marché. Le nouvel indicateur d’Immonot repose sur le même principe se limitant aux mandats de vente confiés aux notaires. Ainsi, entre l’annonce d’une vente et la publication de sa réalisation, se crée une chaine d’indicateurs qui permet aux professionnels de mieux suivre l’évolution du marché immobilier.
1. Pour répondre à la recommandation n°21 du CNIS, les notaires disposent aussi, en interne, d’indices basés sur les avant-contrats, ce qui permet aux notaires parisiens de réduire d’un mois la publication de leurs résultats.
