Les ventes à la découpe

« Les ventes à la découpe », voilà un thème a priori très parisien puisqu’il concerne la mise en vente de grands immeubles locatifs, souvent haussmanniens, par des investisseurs privés ou des collectivités publiques. Il a, en tout cas, engendré une polémique opposant les politiques aux propriétaires de parcs immobiliers. Le danger, c’est que cette polémique ne débouche sur une réglementation s’appliquant à tous les immeubles de France et de Navarre… En effet, parmi les intervenants à la table ronde organisée par la Chambre des notaires de Paris, il y avait d’un côté les tenants de l’intervention de l’État qui souhaitent encore renforcer la protection des locataires victimes de ces opérations et, de l’autre, ceux qui se méfient des lois prises, pas toujours à bon escient, lors des crises épisodiques qui secouent le marché immobilier. Comme l’a rappelé Me Christian Pisani, Président de la Chambre interdépartementale des notaires de Paris, « la vente à la découpe est née avec la copropriété, à une époque où le patrimoine immobilier résidentiel parisien était encore essentiellement constitué d’immeubles de rapport détenus par les particuliers ». Or, c’est juste après la première Guerre mondiale que la copropriété a été initiée par les notaires de Grenoble. Cela fait donc près d’un siècle que ce problème, qui ne semblait pas se poser jusque-là, existe.

Une double vocation La vente à la découpe consiste à mettre en copropriété et à vendre, lot par lot, les différents appartements composant un immeuble détenu, à l’origine, par un seul propriétaire. Ce type de transaction a une double vocation : d’une part, répondre aux impératifs de gestion des investisseurs qui les conduisent à se séparer d’immeubles dont le rendement locatif est insuffisant et, d’autre part, permettre à des locataires d’acquérir leur logement en profitant des conditions du marché qui, comme aujourd’hui pour les taux d’intérêt, leurs sont favorables. La part des transactions réalisées sur le marché de l’ancien qui provient d’une opération de vente à la découpe est relativement stable dans le temps (de 12 % à 15 % depuis plus de10 ans) alors que celle des locataires désirant devenir propriétaire ne cesse de croître. Le problème vient de ce que ces ventes sont initiées par le propriétaire et non par les locataires. Dans ces conditions, tous les occupants ne disposent pas de la capacité financière nécessaire au rachat de leur logement au moment où cela leur est proposé. Il en résulte un certain nombre de cas critiques pour lesquels les lois actuelles sur la protection des locataires, pourtant déjà fort contraignantes, peuvent apparaître insuffisantes.

Nouveaux investisseurs La confrontation entre les politiques et le public assistant à cette conférence a donné lieu à des échanges assez vifs, les premiers semblant ignorer la plupart des mécanismes de fonctionnement du marché immobilier, mais ne manquant pas d’arguments électoraux. Il est, en effet, relativement aisé de stigmatiser les malheurs des pauvres locataires tenus de quitter leur logement, en oubliant de préciser que, protégés par la loi, ils ont pu parfois bénéficier de rentes de situation pendant de longues années et que si les prix de vente actuels peuvent paraître excessifs, c’est pour l’essentiel parce qu’ils sont compensés par une diminution parallèle des taux d’intérêt. Mais c’est au président de l’ANAH, Philippe Pelletier, heureusement présent dans la salle qu’il revient d’avoir le mieux exprimé les conséquences d’une réglementation intempestive sur ce thème. Non sans bon sens, il a en effet rappelé que le développement du locatif privé ne peut se faire que grâce à de nouveaux investisseurs. En limitant leurs possibilités d’action et d’amélioration de leur marge, on les détourne des investissements dans l’immobilier et, par conséquent, de la possibilité d’offrir aux locataires un nombre de logements plus importants. Or, si crise il y a, c’est sur la pénurie d’appartements à louer dans les grandes villes qu’elle se fonde.