Ayant souvent l’occasion de recevoir des actes pour le compte de clients britanniques, je me suis interrogé, lors d’un rendez-vous de signature récent, sur la pertinence des documents et informations que le droit français impose de communiquer aux acquéreurs de biens immobiliers, et plus spécialement, de toute « la batterie » des diagnostics immobiliers, qui s’enrichit d’année en année…

 

Pour les clients achetant à Paris, il arrive que l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) leur indique déjà que le quartier dans lequel ils envisagent d’acquérir leur pied-à-terre est situé en zone inondable. Bien entendu, les vendeurs et l’agent immobilier s’évertuent généralement à les rassurer : « oui, c’est ainsi que le document est rédigé et que le plan ci-joint semble le figurer. Toutefois vous savez, il ne faut pas s’affoler. En l’occurrence, c’est plutôt l’État qui prescrit au vendeur de vous donner de telles informations, volontairement prudentes, voire pessimistes. Comme ça, s’il arrive un jour une catastrophe naturelle, l’État pourra vous dire que vous aviez pourtant bien été informé ! ». De telles situations laissent le praticien que je suis, relativement perplexe. Et Dieu sait qu’elles ne sont pas rares ! « Certes, le diagnostic amiante révèle la présence d’amiante dans un conduit en fibro ciment. Mais vous savez, ce n’est pas grave, tant qu’il est en bon état ! »… À cet arsenal d’anecdotes, on pourrait ajouter celle du brave acquéreur étranger découvrant, lors de la signature de l’acte définitif, que l’immeuble est construit au-dessus d’une ancienne carrière et n’a pas fait l’objet de travaux confortatifs. Notre acquéreur s’affole légitimement de cette situation. Il se voit alors répondre : « Ne vous inquiétez pas : c’est quasiment toujours le cas à Paris ». Pensez-vous qu’il soit rassuré ? Ne serait-il pas en droit d’invoquer les stipulations de l’avant-contrat qui prévoit justement que la vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention de documents d’urbanisme ne révélant aucune charge de nature à déprécier la valeur de l’immeuble ou à affecter sa solidité ?

 

La « survey » à l’anglaise

Dans d’autres pays, les choses ne se passent pas ainsi. En Espagne, par exemple, on n’en fait pas tant. Est-ce un bien ou un mal ? En tout cas, il n’est pas certain que les acquéreurs soient mieux renseignés et surtout mieux protégés que dans notre pays. Si l’on prend l’exemple du Maroc, c’est encore pire : une amie avocate qui y a fait l’acquisition d’une maison il y a 2 ans, m’a avoué qu’elle ne savait pas, au final, si elle en était réellement propriétaire ! En Angleterre, en revanche, les choses sont radicalement différentes. Aucune obligation d’information ne pèse sur le vendeur, ce qui met l’acquéreur dans une situation de précarité par rapport à l’acquéreur d’un bien situé en France. De surcroît, contrairement à la France où le vendeur dépense plusieurs centaines d’euros pour délivrer les fameux diagnostics obligatoires, c’est l’acquéreur qui paye pour effectuer lui-même ses propres diligences. Dans la plupart des cas, il missionne un professionnel habilité à cet effet : le « surveyor ». Certes, il n’ira peut-être pas jusqu’à repérer la présence de plomb dans les peintures, mais il fera un audit technique poussé. L’acquéreur pourra ainsi s’assurer de la régularité de la construction, du bon état de fonctionnement de ses différents éléments d’équipement (chaudière, sanitaires, piscine, volets électriques…) et du bon (ou mauvais) état d’entretien des autres éléments décoratifs ou structurels (parquets, charpente, etc.). J’ai pu me convaincre de la pertinence de cette démarche en prenant connaissance d’un rapport d’audit de ce genre qui avait été établi pour le compte de l’un de mes clients désirant acheter une maison à Saint-Tropez. Outre les éléments ci-dessus, ce document lui a révélé l’existence d’une servitude de passage, (qui ne figurait pas dans les titres de propriété, ni dans l’état hypothécaire), celle d’un litige avec le propriétaire voisin relatif à la limite séparative d’une partie de la propriété et enfin, une extension de la maison réalisée sans permis de construire !

 

Alors, si nous avions à choisir, quelle solution retiendrions-nous : celle du Dossier de Diagnostic technique (DDT) ou la « survey » à l’anglaise ? À vrai dire, la seconde semble plus rassurante, même si sa faiblesse consiste certainement en son absence (ou insuffisance) de réglementation. L’idéal serait sans doute d’avoir un peu des deux !